Das Problem
Dein Vermieter hat Hausverwaltungskosten, Buchführungsgebühren oder Kontoführungskosten in der Nebenkostenabrechnung aufgelistet.
Verwaltungskosten in der Abrechnung — das ist dein Recht
Hausverwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV verboten. So legst du sofort Widerspruch ein und forderst dein Geld zurück.
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Suche nach: "Hausverwaltung", "Verwaltungskosten", "Property Management", "WEG-Verwaltung", "Buchhaltung", "Kontoführung" in deiner Abrechnung.
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Widerspruch einlegen
Schriftlich, per Einschreiben, innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung. Mit Rechtsgrundlage § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.
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Zahle die Nachzahlung unter Vorbehalt — schreibe "unter Vorbehalt der Rückforderung" auf die Überweisung.
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Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was Mieter wissen müssen
Die Frage „Sind Verwaltungskosten umlagefähig?" lässt sich eindeutig beantworten: Nein. § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) schließt Verwaltungskosten ausdrücklich aus. Dennoch tauchen Positionen wie „Hausverwaltung", „Property Management" oder „Verwaltungsgebühr" in Hunderttausenden deutschen Nebenkostenabrechnungen auf — oft als Beträge zwischen 50 und 300 € pro Jahr.
Viele Mieter fragen sich: Darf der Vermieter Hausverwaltungskosten auf Mieter umlegen?Die Antwort ist klar nein — unabhängig davon ob es sich um eine professionelle Hausverwaltungsfirma handelt oder der Vermieter die Verwaltung selbst übernimmt. Auch interne Verwaltungsaufwände sind keine umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV.
Besonders häufig betroffen sind Mieter bei großen Wohnungskonzernen wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG, die Verwaltungskosten systematisch unter verschiedenen Bezeichnungen abrechnen. Der BGH hat dies in mehreren Urteilen für unzulässig erklärt. Wer solche Positionen in seiner Abrechnung findet, hat einen klaren Rechtsanspruch auf Rückforderung — innerhalb der 12-monatigen Widerspruchsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB.
Kosten der Hausverwaltung umlagefähig auf Gewerbemieter? Auch dort gilt grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot: Verwaltungskosten müssen vertraglich ausdrücklich vereinbart sein und dürfen ortsübliche Sätze nicht erheblich überschreiten. Im Wohnraummietrecht sind sie ohne Ausnahme verboten.
Häufige Fragen
Sind Verwaltungskosten in Nebenkostenabrechnungen erlaubt?↓
Nein. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV sind Verwaltungskosten ausdrücklich keine Betriebskosten. Das gilt für Hausverwaltungsgebühren, Buchführung, Kontoführung und alle anderen Verwaltungstätigkeiten.
Was fällt alles unter unzulässige Verwaltungskosten?↓
Hausverwaltungsgebühren, Buchführungskosten, Kontoführungsgebühren, Kosten für Hausbuchhaltung, Property-Management-Gebühren, WEG-Verwaltungskosten und Kosten für Mieterverwaltungssoftware.
Wie hoch sind typische Verwaltungskosten in einer Abrechnung?↓
Zwischen 50 und 300 € pro Jahr und Wohneinheit — je nach Größe der Verwaltung. Bei großen Wohnungskonzernen wie Vonovia oder Deutsche Wohnen oft besonders hoch.
Was wenn der Vermieter die Position anders benennt?↓
Häufige Tarnnamen: "Gebäudemanagement", "Facility Management", "Betriebsführungsgebühr", "Verwaltungspauschale". Der Name ändert nichts — entscheidend ist der Charakter der Leistung.
Wie lege ich Widerspruch ein?↓
Schriftlich per Einschreiben, innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung, mit Angabe der Position, des Betrags und der Rechtsgrundlage § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.
Weiterführende Ratgeber
BGH-Rechtsprechung: Was die Gerichte sagen
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen klargestellt, dass Verwaltungskosten unter keinen Umständen auf Mieter umgelegt werden dürfen — auch dann nicht, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Solche Klauseln sind nach § 307 BGB unwirksam.
Laut Deutschem Mieterbund enthält jede zweite Nebenkostenabrechnung Verwaltungskosten oder ähnliche nicht umlagefähige Positionen. Der durchschnittliche Rückforderungsbetrag liegt bei 183 € pro Jahr.
Tarnnamen erkennen — so heißen Verwaltungskosten in der Abrechnung
Vermieter verschleiern Verwaltungskosten häufig unter anderen Bezeichnungen:
Alle diese Bezeichnungen sind unzulässig — unabhängig vom Wortlaut im Mietvertrag.
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