Leerstandskosten: Darf der Vermieter sie auf Mieter umlegen?

Steht eine Wohnung im Haus leer, trägt der Vermieter die Betriebskosten dafür allein. So erkennst du diesen Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung.

Die Regel: Leerstand ist Sache des Vermieters

Wenn eine oder mehrere Wohnungen im Haus leer stehen, fallen trotzdem Betriebskosten an — Grundsteuer, Versicherung, Treppenhausreinigung etc. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen. Er darf sie nicht auf die anderen Mieter umlegen (BGH VIII ZR 84/07).

Der Grund: Als Eigentümer trägt der Vermieter das wirtschaftliche Risiko des Leerstands. Dieses Risiko kann er nicht auf die Mieter abwälzen.

Wie erkenne ich das Problem?

Der Fehler versteckt sich oft in der Gesamtfläche der Abrechnung. Prüfe:

Schritt 1: Wie viele Wohnungen und Fläche hat das Haus insgesamt?

Schritt 2: Welche Gesamtfläche wird in der Abrechnung als Verteilerbasis verwendet?

Schritt 3: Stimmt das überein? Wenn die Verteilerfläche kleiner ist als die tatsächliche Gesamtfläche, wurden Leerstände herausgerechnet — und du zahlst mehr.

Beispiel:

Tatsächliche Gesamtfläche: 800 m²

In der Abrechnung verwendete Fläche: 680 m² (120 m² leer)

Deine Wohnung: 80 m²

Dein korrekter Anteil: 80/800 = 10%

Dein abgerechneter Anteil: 80/680 = 11,76% → Du zahlst 17,6% zu viel!

So machst du dein Recht geltend

Fordere zunächst eine vollständige Aufstellung aller Wohnflächen im Haus und vergleiche sie mit der verwendeten Verteilerbasis.

Sehr geehrte/r [Vermieter],

ich bitte um Mitteilung der Gesamtwohnfläche des Hauses [Adresse] sowie der im Abrechnungsjahr [Jahr] leerstehenden Flächen. In Ihrer Nebenkostenabrechnung wurde offenbar eine Verteilerfläche von [verwendete Fläche] m² verwendet, obwohl die tatsächliche Gesamtfläche [tatsächliche Fläche] m² beträgt.

Gemäß BGH VIII ZR 84/07 sind Leerstandskosten vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Ich bitte um Korrektur der Abrechnung.