Reparatur vs. Betriebskosten: Was darf umgelegt werden?

Reparaturen und Instandhaltung trägt der Vermieter nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV allein. Welche Grenzfälle es gibt und wie du sie erkennst.

Die Grundregel: Reparaturen trägt der Vermieter

§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ist eindeutig: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten — also Reparaturen und Wartungsarbeiten, die auf normalen Verschleiß zurückgehen — dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Das gilt für:

Reparatur von Heizungsanlagen, Aufzügen, Türen

Erneuerung von Rohren, Leitungen, Dachrinnen

Streichen von Fassade und Treppenhaus

Austausch defekter Teile jeder Art

Was ist erlaubt: Betriebskosten vs. Instandhaltung

| Erlaubt (Betriebskosten) | Nicht erlaubt (Instandhaltung) |

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| Heizungswartung (Inspektion) | Reparatur der Heizungsanlage |

| Aufzugprüfung (TÜV) | Reparatur des Aufzugs |

| Gartenpflege (laufend) | Neuanlage des Gartens |

| Schornsteinreinigung | Erneuerung des Kamins |

Grauzone: Hausmeisterkosten

Hausmeister erledigen oft beides: Betriebsaufgaben (Treppenhausreinigung, Mülltonnen rausstellen) und Reparaturen (kleine Ausbesserungen). Nur der Betriebsanteil darf umgelegt werden (BGH VIII ZR 195/10).

Der Vermieter muss einen Aufteilungsnachweis erbringen. Ohne Nachweis gilt als Faustregel: 20–50% des Hausmeisterlohns können auf Reparaturen entfallen — das wäre nicht umlagefähig.

Wenn in deiner Abrechnung ein hoher Hausmeisterbetrag ohne Aufschlüsselung steht, fordere Belege an.

Vollwartungsverträge: Besondere Vorsicht

Viele Vermieter schließen "Vollwartungsverträge" für Aufzüge oder Heizungen ab, die sowohl Wartung als auch Reparaturen abdecken. Nur der Wartungsanteil darf umgelegt werden — nicht der Reparaturanteil.

Erkenne solche Verträge an Bezeichnungen wie "Vollservice", "All-inclusive-Wartung" oder sehr hohen Wartungskosten.

Widerspruchsmuster

Sehr geehrte/r [Vermieter],

ich widerspreche der Position "[Positionsname]" in Höhe von [Betrag] €. Es handelt sich um Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten, die gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.