Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung prüfen

Wann darf der Vermieter nach Wohnfläche, wann nach Personenzahl abrechnen? Wie erkenne ich einen falschen Verteilerschlüssel — und was kann ich dagegen tun?

Was ist der Verteilerschlüssel?

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter im Haus aufgeteilt werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

Wohnfläche (m²): Der häufigste Schlüssel — jeder zahlt proportional zu seiner Wohnungsgröße

Personenzahl: Sinnvoll bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser

Wohneinheiten: Jede Wohnung zahlt gleich viel

Verbrauch: Direkt nach gemessenem Verbrauch (Pflicht bei Heizkosten)

Welcher Schlüssel gilt?

Die Reihenfolge ist gesetzlich festgelegt (§ 556a BGB):

1. Priorität: Was im Mietvertrag vereinbart ist

2. Priorität: Was im Haus einheitlich angewendet wird

3. Priorität: Wohnfläche (gesetzlicher Standard)

Das bedeutet: Steht im Mietvertrag "nach Wohnfläche", gilt das. Steht nichts drin, gilt ebenfalls Wohnfläche.

Wann ist eine Änderung unzulässig?

Der Vermieter darf den Verteilerschlüssel nicht einseitig zu deinen Ungunsten ändern. Eine Änderung ist nur möglich:

Mit Zustimmung aller Mieter

Bei sachlichem Grund und schriftlicher Ankündigung vor Beginn des Abrechnungsjahres (§ 556a Abs. 2 BGB)

Ändert der Vermieter den Schlüssel einseitig mitten im Jahr, ist die Änderung unwirksam.

Leerstand: Vermieter trägt die Kosten

Ein häufiger Fehler: Steht eine Wohnung im Haus leer, müssen die anteiligen Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Er darf sie nicht auf die anderen Mieter umlegen.

So prüfst du es: Multipliziere deine Wohnfläche mit dem Gesamtbetrag einer Kostenposition und teile durch die Gesamtfläche. Stimmt das Ergebnis nicht mit deiner Abrechnung überein, wurde möglicherweise die Leerfläche auf dich umgelegt.