Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was darf der Vermieter abrechnen?

Aufzugskosten sind umlagefähig — aber nur der Betriebsanteil. Reparaturen sind Sache des Vermieters. Hier sind die Grenzen und typische Fehler.

Kurze Antwort: Aufzugskosten sind nach § 2 Nr. 6 BetrKV umlagefähig — aber nur die Betriebskosten (Strom, Wartungsvertrag, TÜV-Prüfungen), nicht Reparaturen oder Modernisierungen. Wichtig: Erdgeschossmieter ohne Aufzugsnutzung können in manchen Fällen von der Umlage befreit sein, wenn das vertraglich vereinbart wurde. Bundesdurchschnitt: 0,20 Euro/qm/Monat.

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Inhaltsverzeichnis {#inhaltsverzeichnis}

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1. Aufzugskosten und Nebenkosten: Grundprinzip {#grundlagen}

Ein Aufzug ist eine technisch komplexe Anlage, die regelmäßige Wartung, regelmäßige Prüfungen und Strom benötigt. Diese laufenden Kosten sind grundsätzlich auf Mieter umlagefähig.

Aber der Aufzug ist auch die Anlage, bei der Vermieter besonders häufig die Grenze zwischen umlagefähigen Betriebskosten und nicht-umlagefähigen Reparaturen verwischen. Weil Aufzüge technisch komplex sind und Wartungsverträge oft Wartung und Reparatur kombinieren, ist die Trennung in der Abrechnung oft unscharf.

Das macht Aufzugskosten zu einem der wichtigsten Prüffelder in Mehrfamilienhäusern mit Aufzug. Die Kosten sind erheblich — 200–400 Euro pro Wohnung und Jahr in größeren Gebäuden — und Fehler summieren sich schnell.

### Wer zahlt Aufzugskosten?

Grundsätzlich alle Wohnungsmieter — nach dem üblichen Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche). Eine Ausnahme für Erdgeschossmieter ist möglich, aber nicht automatisch (dazu Abschnitt 4).

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2. § 2 Nr. 6 BetrKV: Was genau ist umlagefähig? {#gesetz}

§ 2 Nr. 6 BetrKV:

*"die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Die Kosten der Beseitigung von Störungen und Schäden an der Anlage sind nicht anzusetzen."*

Umlagefähig nach § 2 Nr. 6 BetrKV:

Betriebsstrom: Der Strom für den Antrieb des Aufzugs (Motor, Steuerung, Beleuchtung der Kabine). Das ist oft der größte Einzelposten.

Beaufsichtigung und Bedienung: Bei alten Aufzügen mit Aufzugswärter — dessen Kosten sind umlagefähig. Bei modernen Aufzügen ohne Wärter: dieser Posten entfällt.

Überwachung und Pflege: Regelmäßige Kontrolle des Zustands, Schmierung beweglicher Teile, Überprüfung der Sicherheitssysteme — all das ist laufende Betriebspflege.

Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit: Regelmäßige Prüfungen durch den Hersteller oder einen Fachbetrieb — inklusive TÜV-Prüfungen (dazu mehr in Abschnitt 6).

Reinigung: Reinigung der Kabine, des Schachts (soweit technisch nötig) und der Aufzugstüren.

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3. Was ist NICHT umlagefähig beim Aufzug {#nicht-umlagefaehig}

§ 2 Nr. 6 Satz 2 BetrKV macht das explizit: *"Die Kosten der Beseitigung von Störungen und Schäden an der Anlage sind nicht anzusetzen."*

Reparaturen nach Störungen oder Defekten:

Kaputtes Seil, defekte Steuerung, ausgefallener Motor, beschädigte Tür — all das ist Instandhaltung, keine Betriebskosten.

Modernisierung des Aufzugs:

Neue Kabine, neue Steuerungselektronik, Erweiterung der Aufzugskapazität — Investitionskosten des Vermieters.

Pflichtmäßige Nachrüstungen:

Wenn gesetzliche Änderungen eine Nachrüstung des Aufzugs erfordern (z.B. neue Barrierefreiheits-Standards): Das ist Instandhaltung/Modernisierung — nicht Betriebskosten.

Abschreibungen:

Der Wertverlust des Aufzugs mit zunehmendem Alter kann nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

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4. Erdgeschossmieter: Müssen sie Aufzugskosten zahlen? {#erdgeschoss}

Das ist eine der umstrittensten Fragen im Aufzugskostenrecht.

### Der Grundsatz: Alle zahlen

Nach der Standardregel werden Aufzugskosten nach Wohnfläche auf alle Mieter umgelegt — auch Erdgeschossmieter. Der BGH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass ein Ausschluss von Erdgeschossmietern nicht automatisch gilt, auch wenn sie den Aufzug nicht nutzen.

Begründung: Der Aufzug steigert den Wert des gesamten Gebäudes, auch für Erdgeschossmieter (z.B. für Besucher, für die Nutzung als Lastenaufzug). Außerdem ist die Abrechnung nach Wohnfläche einfach und transparent.

### Ausnahme: Vertragliche Vereinbarung

Wenn der Mietvertrag oder eine Vereinbarung explizit vorsieht, dass Erdgeschossmieter keine Aufzugskosten zahlen: Dann gilt diese Vereinbarung.

### Praktische Empfehlung für Erdgeschossmieter

Prüfe deinen Mietvertrag: Gibt es eine Klausel zu Aufzugskosten? Fehlt eine solche Klausel, bist du nach der Standardregel zur Zahlung verpflichtet — auch wenn du den Aufzug nicht nutzt.

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5. Aufzugsstrom vs. Allgemeinstrom: Die Abgrenzung {#strom}

Eine häufige Abgrenzungsfrage: Wo hört Aufzugsstrom auf, wo fängt Allgemeinstrom an?

### Klare Fälle

Aufzugsstrom (§ 2 Nr. 6): Strom für den Antrieb des Aufzugs (Motor, Steuerung, Notbeleuchtung des Triebwerksraums). Gehört zu den Aufzugskosten.

Allgemeinstrom (§ 2 Nr. 11): Das Licht in der Aufzugskabine (das normale Beleuchtungslicht, nicht die Notbeleuchtung). Kann dem Allgemeinstrom zugeordnet werden.

### Wie es in der Praxis läuft

In den meisten Gebäuden gibt es einen separaten Zähler für den Aufzug (Antriebsstrom). Das Kabinenlicht läuft häufig über den Allgemeinstromzähler.

Wenn kein separater Zähler vorhanden ist: Der Vermieter muss eine plausible Schätzung vornehmen und diese nachweisen.

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6. TÜV-Prüfungen: Wann sind sie umlagefähig? {#tuev}

Aufzüge unterliegen regelmäßigen Pflichtprüfungen — in Deutschland vorgeschrieben durch die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV).

### Prüfintervalle

Hauptuntersuchung durch Zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS, früher: TÜV): Alle 2 Jahre. Zwischenprüfung durch befähigte Person: Jährlich.

### Umlagefähigkeit

Kosten für regelmäßige Pflichtprüfungen: Umlagefähig nach § 2 Nr. 6 BetrKV — sie sind Teil der "regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit".

Nicht umlagefähig: Kosten für Prüfungen nach einem Unfall oder Defekt (das sind Kosten der Störungsbeseitigung), Kosten für Sondergutachten, die über die Pflichtprüfung hinausgehen.

### Wie erkenne ich TÜV-Kosten in der Abrechnung?

Suche nach "ZÜS-Prüfung", "TÜV-Prüfung", "Hauptuntersuchung Aufzug", "Sicherheitsprüfung". Diese Positionen alle 2 Jahre: korrekt. Jährlich: prüfe ob es eine Zwischenprüfung ist (plausibel) oder eine Doppelabrechnung.

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7. Aufzugsreparaturen: Wer zahlt wirklich? {#reparatur}

Das kritischste Thema bei Aufzugskosten: Wie werden Reparaturen von Wartungskosten abgegrenzt?

### Das Wartungsvertrag-Problem

Viele Aufzüge werden durch einen Vollwartungsvertrag betreut — ein Dienstleistungsvertrag, der sowohl reguläre Wartung als auch kleinere Reparaturen umfasst. Solche Vollwartungsverträge beinhalten oft:

Das Problem: Der Vollwartungsvertrag hat einen Gesamtpreis — ohne Aufteilung in umlagefähige und nicht-umlagefähige Anteile.

### Was der Vermieter tun muss

Bei einem Vollwartungsvertrag ohne Aufteilung: Der Vermieter muss den nicht-umlagefähigen Reparaturanteil schätzen und herausrechnen. Üblich: 20–40% des Gesamtpreises entfallen auf nicht-umlagefähige Reparaturen.

### Was du fordern kannst

Belegeinsicht: Vollwartungsvertrag anfordern und prüfen, was darin enthalten ist. Wenn keine Aufteilung ausgewiesen wird: Pauschalabzug von 20% fordern.

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8. Modernisierung des Aufzugs: Rechte und Pflichten {#modernisierung}

Wenn der Aufzug modernisiert wird (neue Kabine, neues Steuerungssystem, Barrierefreiheit-Umbau), entstehen Kosten, die über normale Betriebskosten hinausgehen.

### Was der Vermieter darf

Modernisierungskosten können über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB umgelegt werden (8% p.a. der Investitionskosten, abzüglich Fördergelder).

Nicht erlaubt: Modernisierungskosten als Betriebskosten abzurechnen.

### Was wenn der Aufzug längere Zeit außer Betrieb ist?

Wenn der Aufzug wegen Reparatur oder Modernisierung längere Zeit nicht nutzbar ist: Du hast möglicherweise einen Anspruch auf Mietminderung (§ 536 BGB) — je nach Grad der Beeinträchtigung der Wohnnutzung.

Für Bewohner oberer Stockwerke, die auf den Aufzug angewiesen sind (z.B. ältere Menschen, Menschen mit Behinderung): Mietminderung eher gerechtfertigt.

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9. Aufzugskosten im Bundesvergleich {#richtwerte}

Laut Betriebskostenspiegel 2024:

Bundesdurchschnitt Aufzugskosten: 0,20 Euro/qm/Monat

Für verschiedene Wohnungsgrößen:

| Wohnfläche | Jahreskosten (Bundesdurchschnitt) |

|---|---|

| 40 qm | 96 Euro/Jahr |

| 60 qm | 144 Euro/Jahr |

| 70 qm | 168 Euro/Jahr |

| 90 qm | 216 Euro/Jahr |

Erhebliche Bandbreite: Gebäude mit modernen, effizienten Aufzügen: 0,10–0,15 Euro/qm/Mon. Ältere Gebäude mit energieintensiven Hydraulikaufzügen: 0,25–0,45 Euro/qm/Mon.

Hochhäuser: Bei Gebäuden über 10 Stockwerken können Aufzugskosten 0,50 Euro/qm/Mon und mehr erreichen — durch intensive Nutzung und häufigere Wartung.

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10. Häufige Fehler in der Aufzugskostenabrechnung {#fehler}

Fehler 1 — Reparaturen als Betriebskosten:

Defekte Tür, ausgefallene Steuerung, getauschtes Seil — als "Aufzugswartung" abgerechnet. § 2 Nr. 6 Satz 2 BetrKV schließt das ausdrücklich aus.

Fehler 2 — Vollwartungsvertrag ohne Aufteilung:

Der gesamte Vollwartungsvertragspreis wird auf Mieter umgelegt, ohne den Reparaturanteil herauszurechnen.

Fehler 3 — Modernisierungskosten als Betriebskosten:

Neue Aufzugskabine, neue Steuerungselektronik als "Aufzugskosten" in der Abrechnung.

Fehler 4 — Falsche Zählerzuordnung:

Strom für andere Geräte (Pumpen, Heizung im Keller) läuft über den Aufzugszähler.

Fehler 5 — TÜV nach Unfall als reguläre Betriebskosten:

Eine Sonderprüfung nach einem Zwischenfall wird als "reguläre TÜV-Prüfung" abgerechnet.

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11. Schritt für Schritt: Aufzugskosten prüfen {#pruefung}

Schritt 1 — Position identifizieren:

Suche nach "Aufzug", "Fahrstuhl", "Lift", "Aufzugsbetrieb", "Fahrstuhlwartung".

Schritt 2 — Betrag plausibilisieren:

Rechne auf Euro/qm/Monat um und vergleiche mit dem Durchschnitt (0,20 €). Mehr als 0,40 €: Prüfung sinnvoll.

Schritt 3 — Vertrag prüfen:

Welcher Vertrag liegt zugrunde? Wartungsvertrag oder Vollwartungsvertrag? Belege anfordern.

Schritt 4 — Aufteilung prüfen:

Bei Vollwartungsvertrag: Ist der Reparaturanteil herausgerechnet?

Schritt 5 — TÜV-Prüfung prüfen:

Erscheint die TÜV-Prüfung alle 2 Jahre? Oder öfter ohne Begründung?

Schritt 6 — Erdgeschoss prüfen:

Wohnst du im Erdgeschoss? Enthält dein Mietvertrag eine Klausel zu Aufzugskosten?

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12. Häufige Fragen (FAQ) {#faq}

F: Ich wohne im Erdgeschoss und nutze den Aufzug nie. Muss ich trotzdem zahlen?

Nach der Standardregel: Ja, wenn dein Mietvertrag keine Ausnahmeregelung enthält. Du kannst versuchen, eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.

F: Der Aufzug war 3 Monate kaputt. Darf der Vermieter trotzdem die vollen Aufzugskosten abrechnen?

Die Kosten für Wartung etc. entstehen auch bei Außerbetriebnahme. Aber: Du hast möglicherweise einen Anspruch auf Mietminderung für die Zeit der Nichtnutzbarkeit.

F: Was wenn der Aufzug im Gebäude fehlt und ich einen Fahrstuhl als barrierefrei bräuchte?

Das ist eine Frage des Mietmangels (§ 536 BGB) und der Barrierefreiheitspflichten — nicht der Betriebskostenabrechnung.

F: Unser Vollwartungsvertrag kostet 8.000 Euro/Jahr für 20 Wohnungen. Ist das normal?

Das sind 400 Euro/Wohnung/Jahr oder 0,33 Euro/qm/Monat (bei 100 qm). Das ist über dem Bundesdurchschnitt — prüfe die Vertragsinhalte und den Reparaturanteil.

F: Darf der Vermieter für den Aufzug einen Mindestbetrag unabhängig von der Wohnfläche festlegen?

Grundsätzlich gilt der Wohnflächenschlüssel. Ein Mindestbetrag unabhängig von der Fläche wäre nur mit vertraglicher Vereinbarung zulässig.

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Aufzugtechnik und ihre Betriebskosten: Ein Vergleich {#technik}

Nicht alle Aufzüge sind gleich — und die Technik hat erhebliche Auswirkungen auf die Betriebskosten.

### Seilaufzug (Traktionsaufzug)

Der häufigste Typ in Neubauten. Motor mit Gegengewicht, sehr energieeffizient. Betriebskosten: niedrig bis mittel.

Typischer Betriebsstromverbrauch: 1.000–3.000 kWh/Jahr (für ein 10-Stockwerk-Haus).

### Hydraulikaufzug

Ältere Technologie, häufig in Gebäuden der 1970er–1990er. Hydrauliköl als Antriebsmittel. Energieverbrauch deutlich höher als Seilaufzug. Betriebskosten: hoch.

Bei Gebäuden mit Hydraulikaufzügen können die Aufzugsstromkosten 30–50% über dem Durchschnitt liegen — das ist kein Fehler, aber ein Argument für eine Modernisierung.

### Maschinenraumloser Aufzug (MRL)

Moderner Standard. Motor im Schacht, kein separater Maschinenraum. Energieeffizient, kompakt. Betriebskosten: niedrig.

### Was das für Mieter bedeutet

Wohnst du in einem Haus mit altem Hydraulikaufzug und hohen Aufzugskosten? Du kannst den Vermieter auf die Möglichkeit einer energieeffizienteren Modernisierung hinweisen — auch wenn du keinen Anspruch darauf hast.

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Aufzug und Barrierefreiheit: Neue Anforderungen {#barrierefrei}

Die Barrierefreiheit von Aufzügen ist ein wachsendes Thema im Mietrecht.

### Bestehende Regelungen

DIN 18040-2 (Norm für barrierefreies Bauen) und die Landesbauordnungen schreiben für Neubauten ab einer bestimmten Größe barrierefreie Aufzüge vor.

### Was bei bestehenden Gebäuden gilt

Bestehende Gebäude müssen nicht automatisch nachgerüstet werden. Aber: Wenn ein Mieter mit Behinderung einzieht, kann er unter Umständen Anpassungsmaßnahmen verlangen (§ 554a BGB a.F., nun § 554 BGB n.F.).

### Relevanz für Betriebskosten

Barrierefreiheits-Nachrüstungen (breitere Türen, neue Bedienelemente, Bodenmarkierungen) sind Modernisierungsmaßnahmen — nicht Betriebskosten. Erscheinen solche Kosten in der Betriebskostenabrechnung: Widerspruch.

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Mietminderung bei Aufzugsausfall: Was ist realistisch? {#mietminderung}

Ein längerer Aufzugsausfall kann eine Mietminderung begründen — aber die Rechtsprechung ist hier differenziert.

### Wann ist Mietminderung möglich?

Für Mieter, die auf den Aufzug angewiesen sind (obere Stockwerke, Beeinträchtigung), ist eine Mietminderung bei längerem Ausfall gerechtfertigt. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung.

Richtwerte aus der Rechtsprechung:

### Was Erdgeschossmieter nicht geltend machen können

Erdgeschossmieter, die den Aufzug ohnehin nicht nutzen: Kein Mietminderungsrecht wegen Aufzugsausfall.

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Aufzug im Gewerbeobjekt: Besonderheiten {#gewerbe}

In gemischt genutzten Gebäuden (Wohnungen und Gewerbe) gibt es zusätzliche Abgrenzungsfragen.

### Gewerbeanteil bei Aufzugskosten

Wenn der Aufzug auch von Gewerbemietern genutzt wird: Der Gewerbeanteil muss aus den Aufzugskosten herausgerechnet werden, bevor die verbleibenden Kosten auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Die Aufteilung richtet sich nach der relativen Nutzung — als einfache Schätzung: Flächenverhältnis Gewerbe zu Wohnen.

### Lastenaufzug vs. Personenaufzug

In manchen Gebäuden gibt es sowohl einen Personen- als auch einen Lastenaufzug. Die Kosten des Lastenaufzugs sind unter § 2 Nr. 6 BetrKV ebenfalls umlagefähig. Prüfe ob der Lastenaufzug tatsächlich von Wohnraummieterseite genutzt wird oder ausschließlich Gewerbezwecken dient.

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Zusammenfassung: Aufzugskostenrecht auf einen Blick {#zusammenfassung}

Umlagefähig: Betriebsstrom, Wartungsvertrag (Betriebsanteil), TÜV-Pflichtprüfungen, Reinigung, Aufzugswärter (wenn vorhanden).

Nicht umlagefähig: Reparaturen nach Störungen/Defekten, Modernisierungskosten, Abschreibungen, Sonderprüfungen nach Unfällen.

Erdgeschoss: Grundsätzlich zahlungspflichtig — außer vertragliche Ausnahme.

Vollwartungsvertrag: Reparaturanteil muss herausgerechnet werden (ca. 20–40%).

Richtwert: 0,20 Euro/qm/Monat bundesweit — deutlich höhere Werte prüfen.

Häufige Fragen

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